记者丨李惠琳谭璐
1350亿资产的大悦城地产，或告别资本市场。
7月最后一天，其董事长姚长林签发了一则公告，董事会决议，回购公司股份，并撤销在香港联交所的上市地位。
这家商业地产巨头，已在港股上市12年。
为达成私有化，出价不菲。此次回购涉及股份总数47.3亿股，代价最高约29.32亿港元，完成后全部注销。
交易完成后，大悦城地产将几近全资并入母公司大悦城控股。至此，中粮系两家地产平台，由“分点作战”变成“抱团取暖”。
资本市场反应积极，8月1日复牌，大悦城地产大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元。
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溢价回购
这笔大交易核心操盘人，是姚长林。
2024年中，姚接任大悦城控股、大悦城地产的董事长，此前他在中粮系工作20多年。一上任，就承担着破局的重担。
大悦城地产，本身是大悦城控股的并表子公司，也是其商业板块的重要组成部分。
旗下拥有或管理32个大悦城、大悦汇等商业项目，以及三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、北京华尔道夫酒店等奢华酒店。
在6月初的股东大会上，姚长林坦言，此刻要审时度势，积极制定经营政策，应对市场变化。
话音落下不到两个月，他就有大动作。
此次回购股份，涉及大悦城控股、得茂以外的所有股东所持股份，占总股本的33.24%。
大股东的出价，为每股0.62港元，较公告前一个交易日的0.37港元股价，溢价67.57%。
私有化公告前，大悦城地产股价长期低迷，在0.3港元上下浮动，市值徘徊在50亿港元。
大股东认为，在当前市况，其对股东有一定吸引力，而其出手私有化，是基于大悦城地产“流动性承压”。
“过去数年，公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了从资本市场筹集资金的能力。”
公司公告称，上市地位难以提供足够的境外融资支持，预计将来亦不会有实质性改善。
过去两年，大悦城地产的融资现金流净额连续两年为负，2024年末，这个数据为-44亿元。
截至去年末，其净资产有162亿元，每股净资产为2.63港元，股价也确实低估。
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合二为一
对于姚长林为首的董事会而言，私有化更深层的原因，与公司的战略考虑有关。
这个香港上市主体的前身，是中粮集团的商业地产平台。2013年，以“中粮置地”之名登陆港交所，后更名为大悦城地产。
2019年，中粮系启动重大资产重组，A股上市平台大悦城控股，收购大悦城地产的控股权，由此充分参与后者的经营决策，实现两大平台的整合。
姚长林身兼两家公司的董事长，然而，不同上市平台造成的内部治理藩篱，对公司的发展形成掣肘。
公告指出，由于受大悦城控股的控制，目前的架构增加了公司治理的复杂性，并阻碍了决策效率。
如果合二为一，将缩短决策周期，提高营运效率，降低相关成本。
“作为私人公司，在制定长期战略决策方面，具有灵活性。”大悦城地产称，其业务策略、重大投资及资本营运，将不再受限于董事会或股东大会批准。
对于母公司，也是一重利好。
协议安排生效后，大悦城控股的持股比例，将从64.18%增至96.13%，权益进一步增厚，有利于提升归母净利润。
这几年，大悦城控股处于业绩低谷。
2022-2024年，累计亏损超过70亿元。2025年上半年，预计扭亏为盈，盈利约0.8亿至1.2亿元。
相比之下，大悦城地产较为稳定，2024年净赚7.79亿元。私有化后，其收益将全额注入母公司，显著改善后者的财务表现。
据称，这笔交易的资金来源，为大悦城地产的内部资源及外部债务融资。
截至2024年末，其负债总额为735.78亿元，其中，一年内的应付账款、其他应付款、银行借贷等近164亿元，账上现金有191亿元。
公司方面强调，本次交易尚存在不确定性，需满足或豁免若干条件后方可生效。
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加强协同
对于姚长林来说，将大悦城地产纳入母公司，也有利于加强业务协同。
大悦城地产的商业资产，极具价值。
母公司在全国布局的44个商业项目中，去年购物中心销售额就达401.3亿元，同比增长16%，大部分由大悦城地产贡献。
姚长林治下，大悦城地产的业绩在2024年已经回暖，营收大涨近五成，达198.31亿元。
这个香港上市平台的业务，包括投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出等四个板块。其中，物业开发占大头，去年收入高达145亿，占总收入超过七成。
大悦城地产，开发、经营和管理着大量城市综合体，其物业年租金超过40亿，现金流平稳，且毛利率保持在76%的高位。
这些购物中心主要分布在一线和核心二线城市，运营表现强势，北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津南开大悦城等，平均出租率均在97%以上。
6月初，姚长林在香港出席大悦城地产的股东会，会后与在场股东交流了十来分钟。
“我们在2024年，把商业提升到了更加重要的地位……确立了1123的战略体系。”姚长林说。
“1123战略体系”的第一个1，就是提升商业的引领地位，助力公司穿越周期。
今年6月，公司已将商业管理中心调整为商业事业部。大力发展商业板块，管理层可能还有资本运作的考虑。
2024年9月，华夏大悦城商业REIT于深圳证券交易所上市交易，募资48亿元。
姚长林公开评价，此操作打通了“投融建管退”业务闭环，使资本循环更加顺畅。
若能挖掘协同潜力，姚有望带领这家商业巨头，强化经营能力，释放出其资产价值。
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